LA CASA NON VOLA, MA POGGIA SUL TERRENO (Gazzetta Tributaria n.61/2025)

02 Apr LA CASA NON VOLA, MA POGGIA SUL TERRENO (Gazzetta Tributaria n.61/2025)

61 – La cessione di un fabbricato non può mai generare la plusvalenza da cessione di area fabbricabile.

Una quindicina di anni fa la Pixar – Walt Disney diffuse un divertente film di animazione dove una casa veniva sollevata dai palloncini e si muoveva nell’aria.

Questo è l’unico caso “noto” di fabbricato senza suolo su cui poggiare, ma la vicenda che andiamo a commentare è ancora precedente all’uscita di “UP” (il cartone animato citato); e quindi non sapeva dei palloncini!

Alcuni comproprietari vendono nel 2009 un intero fabbricato “con annesso suolo e sovrastante stalla” che avevano ereditato.

La vendita viene trattata e registrata come vendita di fabbricato ereditato, ma l’Agenzia delle Entrate ritiene che essendo già stato approvato un progetto di ristrutturazione e ricostruzione si trattasse in sostanza della vendita di un terreno edificabile, per cui emette avviso di accertamento IRPEF contestando l’omissione della dichiarazione conseguente alla plusvalenza derivante dalla cessione del suolo (solitamente si verifica che la vendita in un fabbricato ereditato non genera mai plusvalenza, quella di un terreno edificabile pressoché sempre!).

Questo accertamento venne annullato in primo grado ma sorprendentemente confermato in appello, così che i venditori dovettero reclamare nell’ultimo grado di giudizio.

La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 8531 del 1 aprile 2025 ha annullato gli accertamenti nell’ovvia argomentazione che nella vendita di un fabbricato è certamente compreso il suolo su cui è costruito, ma tale terreno è già edificato e non già un’area edificabile ed è la vendita di un fabbricato l’oggetto del negozio giuridico.

Inoltre, quasi con una tirata di orecchie, la Cassazione ha ribadito che l’accertamento di una eventuale plusvalenza ai fini delle imposte dirette (IRPEF) deve essere basato sulle norme specifiche di questa imposta e non possono essere richiamate, quale presupposto, eventuali interpretazioni che siano state espresse ai fini dell’imposta di registro (l’art.20 della legge di registro consente di tassare la “natura reale” dell’atto, ma ai fini dell’IRPEF ex art.67 TUIR si deve avere riguardo all’oggetto della cessione: un fabbricato!).

Quest’ultima considerazione consente alla Cassazione di addebitare all’Agenzia anche le spese di lite.

La vicenda citata mostra come a volte vi sia una presunzione di evasione sempre più diffusa, con la ricerca di materia imponibile anche sovvertendo i principi della fisica: il terreno su cui è costruito un fabbricato non è annesso allo stesso ma parte integrante e sostanziale della costruzione.

Si consideri che ultimata la costruzione, automaticamente, l’area viene cancellata a Catasto Terreni e diviene un tutt’uno con il fabbricato che certamente mantiene le indicazioni di foglio, mappale e subalterno, ma come edificio e non come suolo!

Nell’ipotesi della casetta con i palloncini, oltre tutto, non vi era più neppure un “annesso suolo”, ma questo vale solo nella fantasia del cartone animato.

Gazzetta Tributaria 61, 02/04/2025