31 Mag IMPOSTA DI REGISTRO E CONTRATTI DI LOCAZIONE: UN RIPASSO E’ SEMPRE UTILE. (Gazzetta Tributaria n.60/2023)
60-Una recentissima ordinanza della Cassazione ci ricorda come le formalità fiscali a volte hanno una rilevanza che supera di gran lunga l’effetto tributario.
Siamo tutti abituati a considerare l’imposta di registro sui contratti di locazione come un fastidioso balzello (neanche troppo oneroso) sul rapporto contrattuale, senza curarci particolarmente dei risvolti legati agli effetti collaterali del rapporto tributario.
Qualche giorno fa è intervenuta la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 13870 del 19 maggio 2023 a ricordarci come le conseguenze della (omessa) registrazione del contratto di locazione non siano solamente di esazione, ma sostanziali.
Infatti secondo la disposizione della legge 311/2004 i contratti di locazione e simili, comunque stipulati, sono nulli se ricorrendone i presupposti non sono registrati, e questa nullità è stata ribadita dalla Suprema Corte nella pronuncia citata.
Non si tratta quindi di un momento solamente esattivo, ma l’esecuzione della registrazione inerisce alla sostanza ed all’esistenza propria del rapporto contrattuale.
Se una ipotesi di contratto è nulla vuol dire che non vi sono tutele sulla durata della disponibilità del bene, sull’ammontare dei canoni (quanto pagato potrebbe essere richiesto in restituzione, essendo sostituito da una indennità per occupazione abusiva); la nullità potrebbe essere fatta valere da chiunque abbia interesse e non solo dalle parti; non possono essere utilizzati i procedimenti “semplificati” per il rilascio e/o la riscossione coattiva dei canoni; potrebbero essere sollevati dubbi sulla legittimità dei contratti di somministrazione per le utenze domestiche, che non possono essere stipulati da occupanti “abusivi”.
Una valanga di effetti negativi conseguenti alla mancata registrazione di un contratto magari stipulato con tutte le forme di legge, in forma scritta e con il contestuale pagamento di quanto dovuto per i canoni ma con l’omissione della formalità finale.
Vediamo allora gli aspetti pratici dell’adempimento.
L’imposta di registro è dovuta ai sensi dell’art.17 e dell’art.5 della Tariffa Parte I° della legge di registro, è pari al 2% del corrispettivo pattuito per ogni anno e può essere versata in relazione a quanto dovuto anno per anno oppure per tutta la durata del contratto.
Questa precisazione è fondamentale perché separa in due fattispecie l’adempimento tributario: la registrazione del contratto, che come abbiamo ricordato è elemento costitutivo per la sua validità, avviene entro trenta giorni dalla stipula iniziale con contestuale pagamento; il versamento dell’imposta relativa alle annualità successive, ed anche alle eventuali proroghe, è solamente un momento di esazione dell’imposta ma non inerisce alla esistenza e validità del contratto che risulta quindi registrato e valido anche in caso di mancato assolvimento di una o più annualità, successiva dell’imposta di registro.
In questa rinnovata importanza della formalità della registrazione del contratto di locazione (vale anche per le affittanze agrarie), ricordiamo che l’onere, e la facoltà dell’esecuzione spetta alle parti, ed eventuali clausole contrattuali che attribuiscano tale azione ad una sola di queste (solitamente il locatore) hanno validità solo tra le parti, ma non escludono che in caso di inerzia ciascuno possa intervenire.
In caso di necessità si ritiene che anche una registrazione tardiva del contratto, fermo restando che viene meno la data certa della decorrenza, possa attribuire ex post validità ad un contratto altrimenti, tragicamente, nullo.
Dato che a volte viene dato per scontato quello che è legato ad adempimenti consuetudinari forse un richiamo ed un ripasso al significato di certi atti consuetudinari può risultare opportuno.
Gazzetta Tributaria 60, 31/05/2023
No Comments