27 Set CASA DOLCE CASA MA TROPPO BELLA! (Gazzetta Tributaria n.102/2023)
102 – La Corte di Cassazione supera i formalismi del Catasto per definire gli immobili di lusso.
Una caratteristica tipicamente nazionale è “il basso profilo”: ci si vergogna a far vedere che si vive in modo agiato e così via.
Il mondo tributario non si sottrae all’andazzo del basso profilo e per esempio esclude dai benefici fiscali “prima casa” gli immobili di lusso.
Ma qui sta il problema: quali sono questi immobili?
Da un lato le categorie catastali per il gruppo “A” (abitazioni e uffici) hanno codificato le categorie A/1 – abitazioni signorili; A/8 e A/9 che comprendono ville signorili e castelli, e che in quanto tali sono escluse apriori dai benefici; ma non contenti di tale classificazione è intervenuto il Ministero dei Lavori Pubblici che con il decreto 2 agosto 1969 ha cercato di definire tutte le caratteristiche delle abitazioni “di lusso” formulando sia una serie di specifiche individuali (superficie dell’area pertinenziale, piscina individuale o campo da tennis, dimensioni della cubatura in relazione alla superficie dell’appartamento), sia una serie di specifiche di particolari che devono risultare per almeno quattro per caratterizzare l’immobile come di lusso (numero di ascensori; soffitti a cassettoni, numero delle scale, pavimenti pregiati e così via).
Di tali caratteristiche quella più conosciuta è la superficie dell’appartamento, che se superiore a 240mq al netto di balconi, terrazze, cantine, soffitte e posto macchina pone l’immobile nel novero di quelli di lusso.
Quindi la categoria catastale non conta, dato che anche un appartamento “civile” – cat. A/2 ma più grande di 240mq netti, viene escluso dai benefici fiscali come immobile di lusso (e le conseguenze possono essere molto onerose!).
Data l’aleatorietà della rilevanza della superficie è intervenuta di recente la Corte di Cassazione con una pronuncia dal contenuto innovativo, specificando che cosa delle essere considerato per valutare quella consistenza così rilevante, e sottolineando che l’indicazione del decreto, che esclude dal calcolo della superficie balconi, terrazze, cantine e soffitte deve essere intesa in modo tassativo, per cui un locale interrato di pertinenza dell’appartamento ma che non può essere considerato cantina deve essere conteggiato nel totale.
Infatti con l’ordinanza n. 24676 del 16 agosto 2023 la Corte ha precisato che il calcolo dei 240 mq quale discriminante tra un immobile “normale” o “di lusso” deve avere riguardo non tanto alla superficie formalmente abitabile ma a quella utilizzabile.
Così pseudo cantine che sono taverne o locali “giochi”, mansarde che non hanno caratteristiche formali per diventare stanze ma che sono di fatto abitate entrano a formare l’intera superficie dell’immobile, e diviene più facile superare la soglia dei 240 mq spostando l’appartamento tra quelli non agevolabili.
Il concetto di utilizzabilità contrapposto a quello di abitabilità è una innovazione significativa, e diviene essenziale la verifica in fatto della situazione dell’immobile; l’Agenzia del Territorio nel caso in esame aveva disposto un sopraluogo che ha definito lo stato di fatto, pur in contrasto con i dati formali di abitabilità.
E’ un avviso a chi vorrebbe unire le agevolazioni per dimensioni contenute della propria casa alla comodità degli spazi più ampi: la Cassazione in genere non è benevola!
Gazzetta Tributaria 102, 27/09/2023
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