ANCHE UN RUDERE E’PRIMA CASA! (Gazzetta Tributaria n.39/2025)

06 Mar ANCHE UN RUDERE E’PRIMA CASA! (Gazzetta Tributaria n.39/2025)

39 – Una interpretazione evolutiva della portata dei benefici “prima casa” ai fini dell’imposta di registro.

Nell’ambito della sconfinata prateria dei benefici tributari uno dei più conosciuti, e di sicuro gradimento del contribuente, è costituito dal “pacchetto” dei benefici per la prima casa di abitazione.

Particolarmente significativa è la riduzione delle imposte di trasferimento se l’acquisto riguarda un immobile che debba essere destinato ad abitazione con le caratteristiche “prima casa”.

Con una innovativa pronuncia la Corte di Cassazione ha ampliato il concetto di trasferimento di fabbricato agevolabile sottolineando la volontà del legislatore di privilegiare l’acquisto dell’abitazione rispetto alle formalità nominali che porterebbero ad escludere i benefici.

L’ordinanza n. 3913 del 16 febbraio 2025 respinge tutte le tesi limitative dell’Agenzia delle Entrate affermando che la norma non richiede che il fabbricato oggetto del trasferimento agevolato disponga sin dall’inizio delle caratteristiche di “abitazione”, e quindi anche l’acquisto di un rudere, iscritto in catasto come fabbricato collabente cat. F/2, può usufruire delle agevolazioni purché vengano rispettate le scadenze temporali previste per i vari adempimenti, sostanzialmente renderlo abitabile entro tre anni e trasferire ivi la residenza.

Anzi, tra le righe la Suprema Corte privilegia l’acquisto di un bene non finito o cadente, perché di minore impegno finanziario per l’acquirente, nell’intento sociale di privilegiare l’acquisto della casa di abitazione.

Nel testo della pronuncia dei Supremi Giudici compare addirittura una affermazione sorprendente: rientra nell’ambito delle agevolazioni anche l’acquisto di un fabbricato non avente le caratteristiche catastali indicate nella nota II bis alla legge di registro (fabbricato di cat. A con esclusione di A/1, A/8, A/9) ma che sarà destinato ad abitazione (laboratorio, ufficio ecc.).

Questa interpretazione dinamica da un lato appare una forzatura della lettera della legge, ma viene giustificata dal fatto che la legge non richiede l’esistenza al momento dell’atto di trasferimento delle caratteristiche di abitazione, e quindi la mancanza dell’abitabilità non deve costituire esclusione dai benefici, purché entro il termine venga operato il cambio di destinazione e venga trasferita la residenza.

Ecco allora che anche l’acquisto del rudere rientra nelle possibilità di godere dell’agevolazione, e il termine triennale per l’Agenzia per procedere a verifica dell’atto ed eventuale rettifica diviene un termine per il riscontro, ex post, delle caratteristiche che comportano l’agevolazione.

Così spesso si dice, …. a caval donato …… ma le perplessità di chi è abituato a rispettare il significato anche solo letterale delle norme sono grandi!

In un caso del genere, però, quanto meno non potranno essere richieste sanzioni a chi godendo forse impropriamente del beneficio “prima casa “mette in atto comportamenti che a posteriori saranno considerati non agevolabili.

Gazzetta Tributaria 39, 06/03/2025