ANCHE L’ AGENZIA, A VOLTE, COLLABORA ALL’ ATTENUAZIONE DEL CARICO FISCALE (Gazzetta Tributaria n.103/2024)

17 Lug ANCHE L’ AGENZIA, A VOLTE, COLLABORA ALL’ ATTENUAZIONE DEL CARICO FISCALE (Gazzetta Tributaria n.103/2024)

103 – Ridurre l’ imponibile, o azzerarlo, nel rispetto della legge non è errato, ma ha il beneplacito dell’ Agenzia!

Ricercare la possibilità di escludere l’imposta nell’ambito della libertà negoziale delle parti, usando strumenti contrattuali è una operazione legittima e non condannabile!

Questa è la conclusione cui si deve giungere con l’esame della risposta della Agenzia delle Entrate all’interpello n. 156 del16 luglio 2024.

La fattispecie merita una veloce ricostruzione.

Una recentissima normativa accentua la presunzione di imponibilità per l’eventuale plusvalenza realizzata con la vendita infra decennale di un immobile che sia stato ristrutturato con i benefici “super bonus”.

La norma è stata voluta per evitare speculazioni (come se non ce ne fossero già abbastanza sul super bonus!).

Tenuto conto del fatto che il costo della ristrutturazione è pagato dal super bonus, il prezzo di vendita genera sempre una plusvalenza!

Solo la titolarità ultra decennale esclude l’onere tributario.

Viene sottoposto all’Agenzia uno schema contrattuale in cui un proprietario che ha provveduto nel 2023 (fine lavori 2023) a ristrutturare un immobile con i benefici vende nel 2024 detto immobile con un contratto di vendita con riserva di proprietà ex art. 1523 Codice Civile, con pagamento in 120 rate mensili.

Dato che nel contratto secondo le norme citate la proprietà si trasferisce solo con il pagamento dell’ultima rata, anche se il possesso ed i relativi rischi sono in capo all’acquirente dal momento della consegna, l’Agenzia conclude che uno schema siffatto non genera plusvalenza imponibile anche se il bene è stato ristrutturato secondo i benefici super bonus.

Infatti al momento del passaggio di proprietà (dopo 120 mesi dalla consegna) saranno trascorsi più di 10 anni dalla fine lavori di ristrutturazione, e quindi sarà maturato il periodo di franchigia.

È palesemente un escamotage predisposto per escludere l’imposizione in una compravendita che altrimenti potrebbe essere molto onerosa, ma anche l’Agenzia ha dovuto arrendersi davanti al contenuto formale dei contratti.

Non è detto, e non potrebbe esserlo, che le rate devono essere di pari importo, ma forse una ripartizione differita dell’ammontare (inizialmente rate più elevate e alla fine solo briciole) sarebbe stato troppo smaccato, anche se non irregolare!

Si deve avere riguardo a due aspetti: da un lato, essendo un contratto ad esecuzione formale differita l’acquirente non potrà a sua volta disporre contrattualmente del bene per una eventuale rivendita sino alla conclusione del contratto originario; dall’altro lato il decesso di una delle parti, trasferendo sugli eredi diritti o obblighi, può complicare la conclusione del rapporto.

Ma in ogni caso viene risparmiata una importante dimensione di imposte, con l’avvallo dell’Agenzia.

Sono proprio cambiati i tempi!

Gazzetta Tributaria 103, 17/07/2024