C’E’ UN FANTASMA ANCHE NELLE CATEGORIE IMMOBILIARI! (Gazzetta Tributaria n.149/2024)

23 Ott C’E’ UN FANTASMA ANCHE NELLE CATEGORIE IMMOBILIARI! (Gazzetta Tributaria n.149/2024)

149 – Per un fabbricato in corso di ristrutturazione viene definito accatastamento fittizio quello nella categoria F/4 (unità in corso di definizione) ma l’unica certezza, errata, è quella di FISCO OGGI!

L’esame della giurisprudenza a volte offre situazioni sorprendenti e il richiamo al fantasma non dipende dall’imminenza di Halloween ma dalla qualificazione che ci offrono le parti della categoria catastale F/4.

La  situazione  descritta dalla  Corte di Cassazione  nella  ordinanza n. 24774 del 16 settembre 2024 è abbastanza peculiare: una compravendita immobiliare aveva per oggetto una porzione di fabbricato con annessa cantina e box pertinenziale appartenente ad un complesso classificato come Immobile in corso di definizione (F/4) in quanto erano in essere lavori di trasformazione da un precedente complesso industriale a una pluralità di elementi residenziali, con formale cambio di destinazione.

Il notaio rogante ha trattato il trasferimento come vendita di abitazione “prima casa” perché l’immobile è stato poi classificato in A/2 – appartamento civile – ma dopo due sconfitte processuali l’Agenzia ha presentato ricorso in Cassazione affermando che non potevano essere applicati i benefici prima casa ad un immobile che al momento dell’atto non era definito e agibile, ma doveva aversi riguardo alla precedente classificazione come strumentale (D/8).

La Corte di Cassazione effettivamente definisce, nel testo citato, la categoria F/4 (provvisoria) un censimento fittizio, di natura transitoria, che esclude sia la certezza della destinazione futura al momento del completamento che la sopravvivenza della situazione di partenza, il cui mantenimento sterilizzerebbe la situazione specifica proprio della categoria transitoria

Un vero e proprio fantasma immobiliare che pone dubbi anche alla Cassazione, che nella pronuncia in oggetto cassa con rinvio la sentenza impugnata (favorevole al contribuente) e la Corte Regionale cui viene rimessa viene invitata ad eseguire un accertamento di fatto sullo stato dell’immobile al momento del trasferimento e sulla sua residua natura strumentale o meno: (la compravendita era del 2018 e quasi dieci anni dopo la valutazione di una situazione certamente transitoria sarà difficile!).

Quello che invece appare sorprendente è il commento a tale vicenda che l’Agenzia delle Entrate, attraverso il proprio organo di stampa FISCO OGGI formula nel numero del 22 ottobre 2024.

Leggiamo infatti che con l’ordinanza di Cassazione citata l’Agenzia ha visto riconosciute le proprie ragioni e che la compravendita deve essere tassata in base alla categoria catastale originaria.

Nulla di questo, dato che come abbiamo visto la pronuncia della Cassazione con rinvio invita a valutare se permangano nell’immobile aspetti di strumentalità e quindi non ha deciso per la vittoria di alcuna parte.

Certamente nel rapporto tributario contenzioso le due parti debbono affermare con decisione le proprie ragioni, ma questa volta siamo in presenza di un vero e proprio fantasma che è stato visto solo da FISCO OGGI, e magari si è tanto spaventato da crederlo reale.

Gazzetta Tributaria 149, 23/10/2024