21 Feb IL FISCO E’ IMMOBILE…..IN MODO STRAVAGANTE! (Gazzetta Tributaria 16/2022)
16 – Le conoscenze ordinarie, anche in campo immobiliare non valgono per il Fisco che assume significati anomali e irreali.
Pressoché contemporaneamente due situazioni da noi verificate fanno dubitare di poter applicare le comuni conoscenze alle valutazioni dell’Agenzia delle Entrate in materia di immobili.
Da un lato la Corte di Cassazione è dovuta intervenire, quasi in modo spazientito, con la sentenza 5174/2022 del 17/02/2022 per ribadire che una costruzione su di un terreno, anche accatastata, rappresenta un “fabbricato” e quindi la sua cessione, se non avviene in ambito d’impresa, dopo cinque anni di possesso non genera plusvalenze (concetto che rappresenta la base di ogni approccio agli artt. 67 e 68 TUIR ma che evidentemente non è nelle corde dell’Agenzia).
La pretesa dell’Agenzia era che siccome il terreno su cui insite il fabbricato è terreno edificabile la cessione doveva essere trattata come cessione di area fabbricabile con la conseguente plusvalenza!
Questa tesi è stata rifiutata dalle due Commissioni Tributarie di merito ma pervicacemente è stato proposto ricorso per Cassazione che si è concluso con anche la condanna dell’Agenzia alle spese legali!
La Cassazione ha dovuto specificare che “la disposizione dell’art.67 TUIR….non è applicabile alle cessioni aventi per oggetto, non un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria ma un terreno su cui insiste un fabbricato e che, quindi, è da ritenersi già edificato!”
E’ evidente che anche la successiva demolizione del fabbricato esistente e la successiva ricostruzione non trasforma l’oggetto della compravendita da “fabbricato” (con la relativa area su cui insiste) a terreno edificabile.
E ancora.
In materia di IMU il beneficio dell’esenzione per prima casa spetta a chi non possiede altri immobili abitativi nel Comune, e fanno fede le risultanze catastali (il Catasto è gestito dall’Agenzia delle Entrate).
Un soggetto si è visto negare l’agevolazione IMU perché risultava a suo nome più di un fabbricato: effettuate le opportune verifiche è risultato che era stato accatastato un “Villino- cat.A/7” di 3 mq. in aggiunta all’effettivo appartamento posseduto. (Si tratta in realtà del vano di accesso alla scala per accedere all’appartamento).
Certamente vi sarà stata una imprecisa comunicazione da parte del contribuente (e del suo consulente) ma come può in Catasto accettare un Villino – secondo tutti i dizionari si tratta di una unità abitativa con piccolo giardino e caratteristiche non di lusso – per una superficie di 3 metri quadrati!
Non possono esistere unità abitative di tali dimensioni lillipuziane, anche il più infelice dei box auto è di almeno 10 mq., ma in questa cittadina dell’hinterland cui si riferisce la vicenda un villino può estendersi (!) per 3 mq.
Se il Catasto disponesse di opportuni meccanismi di verifica e alert si potrebbero evitare situazioni tanto stravaganti, ma forse questo è il mondo degli immobili per il Fisco!
Gazzetta 16, 21/02/2022
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